Khi chung cư hết niên hạn sử dụng và phải xây dựng lại, nguồn tiền chỉ là một phần của bài toán. Quá trình này còn liên quan đến việc lựa chọn nhà đầu tư, nghĩa vụ tài chính của cư dân, quyền lợi của người không có khả năng đóng góp và phương án bố trí chỗ ở trong thời gian xây dựng.

Việc yêu cầu từng hộ dân đóng góp tiền để xây dựng lại một tòa nhà sau hàng chục năm sử dụng sẽ khó khả thi, đặc biệt với những người lớn tuổi hoặc không còn khả năng tài chính.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng không thể đặt vấn đề sau thời hạn sử dụng chung cư, mỗi gia đình lại tiếp tục góp vốn để xây dựng lại công trình.

"Chẳng hạn như sau 50 năm, việc yêu cầu từng gia đình tiếp tục góp vốn để xây dựng lại công trình sẽ rất khó khả thi. Bởi trên thực tế, việc tổ chức thu tiền từ từng hộ dân để triển khai một dự án xây dựng lại là bài toán không đơn giản", ông Kiệt phân tích.

Theo Thạc sĩ Luật Võ Hồng Tú, Tổng Giám đốc Công ty Luật TNHH Minh Tú, trong trường hợp người sở hữu căn hộ là người cao tuổi, thu nhập thấp hoặc không còn khả năng tài chính, nếu chỉ đặt ra hai lựa chọn là đóng tiền hoặc mất quyền lợi thì sẽ khó giải quyết được bài toán thực tế.

Ông Tú cho rằng có thể nghiên cứu các cơ chế khác, chẳng hạn người dân không nhất thiết phải đóng tiền mặt mà có thể hoán đổi quyền lợi để nhận căn hộ mới theo hệ số diện tích; hoặc chuyển giao quyền nhận căn hộ mới để nhận giá trị tương đương. Với các nhóm yếu thế, chính sách cũng cần tính đến nguồn nhà ở xã hội hoặc cơ chế hỗ trợ phù hợp.

Bên cạnh đó, quá trình xây dựng lại cũng cần xác định rõ chủ thể thực hiện dự án. Khi không thể dựa vào việc từng hộ dân tự đóng góp, cơ chế lựa chọn nhà đầu tư và phân bổ quyền lợi giữa các bên trở thành một phần quan trọng của bài toán.

Xây lại chung cư còn bài toán bồi thường, tái định cư

Nguồn tiền chỉ giải quyết một phần bài toán. Khi chung cư phải phá dỡ để xây dựng lại, cư dân cũng cần một phương án cụ thể về nơi ở trong thời gian dự án được triển khai, mức hỗ trợ và quyền lợi khi nhận lại căn hộ.

Ông Võ Hồng Tú cho rằng, phương án bố trí chỗ ở tạm thời và hệ số bồi thường cần được đưa vào phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, thay vì chỉ dựa trên cam kết giữa chủ đầu tư và cư dân.

Theo ông, cơ chế này cần có tính ràng buộc pháp lý để bảo đảm quyền lợi của người dân trong trường hợp dự án chậm triển khai hoặc phát sinh tranh chấp.

Tại chung cư Thanh Đa (TP Hồ Chí Minh), ông Tạ Trung Kiên, Phó Giám đốc Công ty Bất động sản Việt Á Real, cho biết những hộ dân đã sinh sống nhiều năm khi di dời được doanh nghiệp bồi thường theo giá trị hiện tại tại khu vực hoặc bố trí suất tái định cư.

Thực tế này cho thấy khi xây dựng lại chung cư, phương án bồi thường, tái định cư và bảo đảm chỗ ở cho cư dân cần được tính toán song song với phương án đầu tư.

Trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) từng đề xuất chủ sở hữu được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư khi hết thời hạn. Khoản đóng góp được xác định theo tỷ lệ diện tích sử dụng căn hộ của chủ sở hữu nhân với suất đầu tư xây dựng mới 1 m² sàn tại thời điểm phá dỡ.

Trường hợp các chủ sở hữu không có nhu cầu hoặc không có khả năng đóng góp kinh phí, hoặc không lựa chọn được nhà đầu tư đủ điều kiện, HoREA đề xuất bàn giao lại đất cho Nhà nước để giao chủ đầu tư thực hiện dự án xây dựng lại. Khi đó, chủ sở hữu được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất và được hỗ trợ, tái định cư.

Nếu theo quy hoạch không tiếp tục xây dựng lại tại vị trí cũ, HoREA cũng đề xuất bồi thường giá trị quyền sử dụng đất, đồng thời hỗ trợ và tái định cư cho chủ sở hữu.