Thị trường bất động sản quý III tiếp tục ghi nhận xu hướng giảm giá bán. Dù tâm lý người mua còn thận trọng, chung cư vẫn duy trì sức hút tốt hơn các loại hình khác. Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, người mua có xu hướng chú trọng hơn đến giá trị sử dụng, khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực và mức độ phù hợp của giá bán thay vì quyết định mua theo kỳ vọng tăng giá. 

Trong cơ cấu tìm kiếm, chung cư có mức độ quan tâm tăng lên 52%, trong khi đất nền giảm còn 13% và nhà riêng 18%. Còn theo số liệu từ DXS-FERI, giá bất động sản quý III đã giảm từ 5-20% tại nhiều khu vực so với quý trước. Miền Bắc ghi nhận biên độ điều chỉnh lớn nhất, trong khi căn hộ tại miền Nam và miền Tây giảm nhẹ hơn.

Tại Hà Nội, ở phân khúc nhà riêng, giá rao bán phân hóa theo địa bàn. Hoàn Kiếm giảm 8%, Đông Anh và Cầu Giấy cùng giảm 5% so với quý trước. Tâm lý chờ đợi vẫn rõ nét, 36% môi giới cho biết khách hàng trì hoãn giao dịch để quan sát, 25% ghi nhận người mua mặc cả và chờ giá giảm. Có 44% môi giới kỳ vọng việc công bố thông tin quy hoạch chi tiết sẽ thúc đẩy phân khúc này phục hồi.

Với biệt thự, mức độ quan tâm tập trung nhiều hơn tại các khu vực ngoài lõi trung tâm. Hà Đông dẫn đầu với 22%, tiếp đến là Hoài Đức và Long Biên, cùng đạt 9%. Giá rao bán tại khu đô thị Thanh Hà giảm 16%, Văn Phú giảm 10% và Geleximco giảm 8% trong quý III. Tuy nhiên, so với quý I/2024, giá tại các dự án này vẫn cao hơn 38-44%, cho thấy nhịp giảm ngắn hạn chưa xóa hết mức tăng tích lũy trước đó.

Tại TP. Hồ Chí Minh, chung cư tiếp tục dẫn đầu với 38% mức độ quan tâm, tăng 3 điểm phần trăm so với quý trước. Nhà riêng giảm từ 35% xuống 31%, đất nền duy trì 14%. Giá rao bán chung cư giảm 1%, còn 69 triệu đồng/m²; đất nền giảm 3%, còn 61 triệu đồng/m²; biệt thự giảm 3%, còn 151 triệu đồng/m². Ngược lại, nhà riêng tăng 1% lên 117 triệu đồng/m² và nhà mặt phố tăng 2%, đạt 200 triệu đồng/m².

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, thị trường cần tái cấu trúc theo hướng khắc phục tình trạng mất cân đối giữa các phân khúc và đưa sản phẩm về gần hơn với nhu cầu thực. Theo ông Châu, việc phát triển nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả sẽ góp phần mở rộng sức cầu, khơi thông dòng tiền và cải thiện thanh khoản. Trong bối cảnh quý III/2026, khi người mua thận trọng và ưu tiên sản phẩm vừa túi tiền, doanh nghiệp cần tính toán lại cơ cấu sản phẩm, chính sách giá và phương thức bán hàng thay vì chỉ trông chờ thị trường tăng trở lại.