Trong nhiều năm, bán nhà hình thành trong tương lai từng là một động lực hiệu quả, giúp doanh nghiệp huy động vốn nhanh và đẩy mạnh tốc độ xây dựng đô thị. Nhưng mô hình này cũng tiềm ẩn những rủi ro như sử dụng tiền bán nhà sai mục đích, chậm bàn giao hoặc các vấn đề về chất lượng. Trong bối cảnh đó, loạt chính sách ban hành ngày 28/8 vừa qua được kỳ vọng sẽ giúp giảm thiểu tình trạng này thông qua việc thúc đẩy chuyển đổi sang bán nhà đã hoàn thiện.

Trung Quốc vừa ban hành loạt chính sách về bất động sản, trong đó một nội dung quan trọng là điều chỉnh cơ chế bán nhà ở thương mại đã tồn tại hàng chục năm qua.

Trang the paper thông tin, Trung Quốc sẽ ưu tiên thúc đẩy bán nhà đã hoàn thiện đối với các dự án trên đất mới giao, hoặc những dự án đã giao đất trước ngày 28/8 nhưng chưa được cấp phép quy hoạch. Với những dự án vẫn lựa chọn bán trước, chủ đầu tư chỉ được mở bán khi từng tòa nhà đã cất nóc phần kết cấu chính và tiền thanh toán ban đầu phải chuyển vào tài khoản giám sát.

Đáng chú ý, khoản vay mua nhà của cá nhân chỉ được giải ngân sau khi dự án hoàn tất thủ tục đăng ký hoàn công, giúp người mua tránh phải trả nợ ngân hàng cho một căn nhà từ khi còn chưa nhận.

Rủi ro cho người mua nhà được giảm thiểu đáng kể, nhưng các chính sách mới cũng tác động trực tiếp đến chu kỳ quay vòng vốn của doanh nghiệp bất động sản.

Thời báo Chứng khoán ước tính, với một dự án nhà ở cao trên 20 tầng, thời điểm doanh nghiệp thu về khoản thanh toán đầu tiên có thể bị lùi khoảng 5 tháng và thời điểm giải ngân các khoản vay mua nhà cá nhân có thể chậm lại khoảng một năm. Chi phí tài chính của dự án vì thế có thể tăng tương đương từ 2-4% tổng giá trị thương mại.

Để hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc đã yêu cầu mỗi dự án bất động sản gắn với một ngân hàng chủ trì duy nhất, dòng tiền được quản lý khép kín theo dự án. Thời hạn vay phát triển bất động sản được kéo dài, tối đa 5 năm với dự án bán trước và 7 năm với dự án bán nhà đã hoàn thiện. Khoản trả nợ gốc đầu tiên cũng có thể lùi tới sau khi hoàn công, giúp giảm áp lực dòng tiền trong giai đoạn xây dựng. Ủy ban quản lý Chứng khoán quốc gia Trung Quốc cũng sẽ tăng cường hỗ trợ nguồn tài chính hợp lý cho doanh nghiệp bất động sản qua kênh cổ phiếu, trái phiếu và quỹ đầu tư ủy thác.

Với loạt chính sách mới ban hành, kỷ nguyên mà chủ đầu tư có thể dựa vào bản vẽ và hợp đồng để thu trước tiền của khách hàng, rồi sử dụng dòng tiền đó để tiếp tục mở rộng kinh doanh đang dần khép lại. Ngành bất động sản Trung Quốc vì thế cũng phải chuyển sang cạnh tranh bằng năng lực tài chính, tiến độ và chất lượng công trình.